Оформление договора купли-продажи с обременением

Приобретаемый объект недвижимости может быть обременен. Как правило, продавцы предупреждают о наличии обстоятельств, препятствующих полноценному распоряжению имуществом. Разберемся в статье, как оформить договор купли-продажи с обременением, какие особенности будет иметь эта сделка и какие виды обременения существуют.

Особенности договора купли-продажи с обременением

Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.

При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.

Виды обременений

Итак, обременением называется конкретное юридическое обстоятельство, мешающее полномерному распоряжению судьбой имущества. Подобные ограничения вызваны тем, что другие люди владеют частью прав на объект недвижимости.

Если обремененное имущество продается, ограничение передается новому собственнику вместе с ним. Ограничение будет до тех пор, пока его не снимут.

Предусмотрено несколько обременений. Условно можно выделить восемь:

  • ипотека;
  • рента;
  • аренда;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • наличие долгов;
  • материнский капитал;
  • прописанный человек.

Рассмотрим каждый вид ограничения прав владельца объекта недвижимости подробнее.

Оформление договора купли-продажи с обременением

Ипотека

Ипотечный кредит подразумевает выдачу банком крупной суммы в пользу заемщика под залог недвижимости на продолжительный срок. Так как квартира или дом становится предметом залога, банк получает на него часть имущественных прав. Это будет продолжаться до момента погашения ипотечного займа.

Любые операции с залоговой недвижимостью могут быть осуществлены только с официального согласия банка. Оно оформляется в письменной форме. При отсутствии согласия сделка будет считаться недействительной.

Сдача в аренду

Аренда – это предоставление помещения в пользование человеку на определенный период времени за конкретную плату в денежном эквиваленте. Арендаторы при этом имеют право пользоваться предоставленным жильем и проживать в нем в течение оговоренного договором срока.

Во время действия договора аренды выселить арендаторов невозможно. Это допускается только по решению суда, однако орган не вынесет подобного вердикта без веских оснований. Изменение собственника по закону не является таким основанием.

Рента

Рента – это особый вид правоотношений, который подразумевает передачу имущества плательщику ренты в будущем. Отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе.

Реализация имущества, обремененного рентой, не запрещена. Однако следует понимать, что вместе с квартирой или домом покупатель приобретает также и обязательство по пожизненному обеспечению рентополучателя. В этом и заключается обременение.

Наложенный арест

Это обременение возникает только по решению судебных органов. При наличии ареста распоряжаться имуществом запрещено, то есть его продажа исключена.

Реализовать арестованную недвижимость можно только после снятия ареста. Он снимается тем же самым органом, который его наложил. Для этого потребуется устранить причину ареста. К примеру, выплатить долг частному лицу или организации.

Оформление договора купли-продажи с обременением

Доверительное управление

Недвижимое имущество может быть передано другому лицу на праве доверительного управления. В этом случае управляющий будет наделен конкретным кругом полномочий по отношению к объекту.

Подобная практика часто используется, если собственнику нужно уехать на длительное время. В период его отсутствия управляющий в рамках договора оплачивает счета, может сдать жилплощадь в аренду и т.п.

Продажа такого объекта возможна только после окончания срока действия договора доверительного управления. В этом и есть суть обременения. Сделка, осуществляемая до момента прекращения действия договора, будет считаться незаконной.

Наличие долгов

Задолженность за коммунальные услуги тоже может стать неприятным «сюрпризом» для нового владельца жилья. Зачастую, продавец даже не предупреждает потенциального покупателя о наличии долга. Разумеется, такие действия не правомерны.

Но не только подобные продавцы нарушают закон. Сотрудники ЖКХ, как правило, выдвигают требования по выплате долгов новому хозяину. Тем не менее, их действия не корректны.

Долги прежнего собственника не касаются нового владельца. Однако довольно часто доказывать свою непричастность к образовавшейся задолженности новому хозяину приходится в суде.

Касательно долга за квартиру есть одно исключение. Новому собственнику придется заплатить задолженность по квартплате, если этого не сделал предыдущий владелец. Этот долг накладывается не на собственника, а на квартиру. Однако продавец должен предупредить покупателя о наличии такого долга.

Материнский капитал

Этот нюанс нельзя назвать обременением в общем понимании. Тем не менее покупатель рискует, приобретая квартиру, которая была приобретена с использованием материнского капитала.

В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Прописанный человек

Если в приобретаемой квартире или доме прописан человек, следует потребовать его выписки до заключения договора купли-продажи. Еще один вариант – четкое указание в договоре даты выписки.

Дело в том, что прописанное лицо может создать в будущем немало проблем. Чаще всего выписка возможна только в судебном порядке.

Следует быть особенно внимательными, если квартира или дом были получены продавцом по завещанию. Прописанный человек может оказаться отказополучателем в рамках завещательного отказа. Тогда выписка будет невозможна.

Риски и преимущества купли-продажи с обременением

Преимущество приобретения недвижимости с обременением одно – более низкая стоимость в сравнении с аналогичными, но юридически чистыми объектами. Однако прежде чем заключать договор купли-продажи нужно оценить «стоит ли овчинка выделки».

В зависимости от вида обременения можно сказать о следующих рисках:

  1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
  2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.
  3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
  4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
  5. Доверительный управляющий не может продать квартиру. Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Стоит также быть предельно аккуратными, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Для возможности реализации недвижимости, находящейся в собственности детей (хотя бы частично), необходимо наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Оформление договора купли-продажи с обременением

Оформление договора купли-продажи с обременением

В целом, оформление договора купли-продажи с обременением практически не отличается от обычного соглашения. Рассмотрим основные моменты заключения сделки.

Условия

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописываются следующие сведения:

  • данные сторон;
  • дата и место заключения сделки;
  • идентификационные сведения о предмете договора;
  • стоимость отчуждаемого объекта;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения об обременениях или их отсутствии.

Стороны вправе самостоятельно определить, как им удобнее осуществлять расчеты. Это может быть наличный или безналичный расчет. Если покупатель нарушит порядок оплаты, продавец вправе аннулировать сделку.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В ситуации с ипотекой стороны могут договориться на разделение платежа на две части – одна сразу будет перечислена в банк, вторую получит продавец на собственный счет или на руки.

Документы

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
  • техническая документация из БТИ;
  • документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
  • разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
  • выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Точный перечень необходимо уточнять в Росреестре.

Стоимость и сроки

Государственная регистрация перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Квитанцию на оплату вам выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок внесения записи в общий реестр составляет 5-7 рабочих дней с момента принятия заявления и полного пакета документов. Если действовать через МФЦ срок может быть увеличен до 10 рабочих дней.

Оформление договора купли-продажи с обременением

Как проверить, есть ли обременение и снять его?

Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.

Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.

Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.

Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.

Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.

В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem/

Оформление договора купли-продажи с обременением

Оформление договора купли-продажи с обременением Оформление договора купли-продажи с обременением

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя. Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Читайте также:  Порядок взыскания алиментов в твердой денежной сумме

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира.

Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом.

Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире.

В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке.

Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной.

Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.

В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях: 

  • кредит или ипотека под залог;
  • арест;
  • наличие доли в собственности;
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры;
  • прописан несовершеннолетний;
  • аренда квартиры;
  • аварийное состояние дома;
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан.

В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным.

На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах.

В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства.

В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест;
  • рента квартиры;
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

Оформление договора купли-продажи с обременением

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина;
  • с проживанием иждивенца в квартире.

Содержание соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон;
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности;
  • домовая книга;
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

Содержание договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
  • описание жилого помещения;
  • цена и способы расчета;
  • обязательства продавца по снятию обременения;
  • срок расчета;
  • дата оформления права собственности;
  • обязательства покупателя;
  • паспортные данные участников соглашения;
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
  • размер залога;
  • смотровой лист квартиры;
  • дата составления акта приема — передачи квартиры;
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения;
  • справка о снятии обременения;
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
  • расписка о залоге;
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
  • стороны соглашения признаны недееспособными;
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

Обременение в пользу продавца  довольно  частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.

Статья обновлена  03.01.2020 г

Обременение в пользу продавца

Как снять обременение

Обременение в пользу продавца регистрируется  в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

  • Любое регистрационное действие, в том числе и  обременение обязательствами ( вносится запись об ипотеке),  в Росреестре производится по заявлению участников сделки.

Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения

  • Госпошлина за регистрацию обременения в пользу продавца не уплачивается.
  • Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
  • В  выписке из ЕГРН  запись об обременении  будет отражена
  • На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
  • Сделка с обременением  регистрируется 5 рабочих дней
  • Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
  • С заявлением о погашении записи об ипотеке в пользу продавца документ о полной оплате в Росреестр не передается (Расписку о получении денег продавцом или платежное поручение о переводе средств продавцу к заявлению не прикладываются)!

Обременение в пользу продавца. Содержание договора 

  • В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие  сроки и какими суммами  будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
  • Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату,  но при этом не прописали о  возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено,  потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
  • Регистрация  обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Самостоятельное составление договора. Подробная консультация

Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.

  • Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа здесь
  • Оформление договора купли-продажи с обременением
  • Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.

Опираясь на свой  многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать в сделках с рассрочкой платежа. Ведь снять его легко!
Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.

  1. Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.
  2. И конечно договориться об этом стороны сделки должны «на берегу», то есть прописать об этом условии еще  в предварительном договоре купли-продажи.
  3. Под эту ситуацию можно составить Предварительный договор купли-продажи  с помощью Юридического конструктора договоров.
Читайте также:  Как оспорить дарственную на квартиру после смерти дарителя?

Рекомендую использовать такую форму сделки при оплате за счет средств Материнского(семейного) капитала.
Всегда рада разъяснить. Автор

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/

Договор с обременением в пользу продавца:подводные камни,образец

Оформление договора купли-продажи с обременением

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения.

Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

  • реквизиты участников;
  • дата и место заключение сделки;
  • подробное описание предмета договора;
  • цена продаваемого объекта недвижимости;
  • ответственность сторон;
  • порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

  1. Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
  2. Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации.

В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

  • совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
  • правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
  • технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
  • справка о численном составе семьи;
  • выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
  • отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
  • доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
  • разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
  • согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в  территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

  1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
  2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
  3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

  • заявление с указанием сути заявляемых требований;
  • выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
  • документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования.

После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/dogovor-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca/

Продажа квартиры с обременением в 2020 году — договор купли, по ипотеке, в пользу продавца

Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в 2020 году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать?

Сам факт наличия любого обременения на жилую недвижимость становится препятствием для успешной продажи.

Покупатели, как правило, не желают связываться с «проблемным» жильем. Как продать квартиру с обременением в 2020 году?

Основные аспекты

Самыми защищенными сделками на рынке жилья считаются приобретения квартир на первичном рынке непосредственно от застройщика.

Риски покупателя, столкнуться с ограничением права за счет обременения имущества, сведены к минимуму.

Прямо противоположна ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости. Квартира с историей проживания может обладать отнюдь не приятными «дополнениями».

Нередко покупатель узнает об ограниченности полученного права собственности только после оформления сделки.

Конечно, такой обман со стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки. Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются.

О необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря клиента не в их интересах.

Тем не менее, продать обремененную квартиру можно и без обмана покупателей. Порой достаточно разъяснить потенциальному собственнику особенности ограничения и немного уступить в цене.

Что это такое

Под термином «обременение» подразумевается ограничение права собственника в отношении распоряжения имуществом.

В частности под запретом оказываются некоторые виды операций или абсолютно все сделки с объектом. Ограничение права обуславливают права третьих лиц.

В качестве таковых могут выступать отдельные граждане, организации или государство.

При этом наложение обременения в обязательном порядке фиксируется, поскольку относится к юридически обоснованным условиям.

В ЕГРН вносятся надлежащие сведения, свидетельствующие об ограничении зарегистрированного права собственности на конкретный объект.

При некоторых видах обременения недвижимости для отчуждения имущества требуется согласие лица, имеющего право требования на квартиру.

В других случаях продажа жилья не запрещается, но вместе с правом собственности покупатель приобретает и обременение.

Какие это вызывает неудобства

Недостатки обремененной квартиры зависят исключительно от вида ограничения. К основным минусам можно отнести следующие:

Нежданное появление собственника Являющегося совладельцем жилья и не дававшим согласие на его продажу
Вселение посторонних лиц Располагающих правом пользования жильем
Выявление прописанных лиц Которых невозможно выписать помимо их воли даже в судебном порядке
Заявление требований на имущество Со стороны третьего лица на основании оспаривания наследования
Изъятие имущества залогодержателем По причине невыполнения бывшим собственником долговых обязательств

В зависимости от обстоятельств могут возникать и иные нюансы. Все это вместе и по отдельности зачастую становится причиной предъявления претензий покупателем к продавцу.

Большую часть проблем можно предотвратить, если правильно отнестись к процессу продажи. Безусловно, нужно уведомить клиента о наличии обременения. И не менее важно правильно оформить сделку.

Законодательная база

ФЗ № 122 устанавливает, что право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

В пришедшем ему на смену ФЗ № 218, вступившим в силу с 1.01.2017, сказано, что только наличие записи в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Читайте также:  Порядок признания гражданина банкротом

А удостоверяет регистрацию права и личность правообладателя выписка из ЕГРН. При этом как прежние нормы, так и ныне действующие, требуют обязательной регистрации возникающих обременений.

Отметка о наложенном ограничении права вносится в Единый реестр. При заказе выписки о зарегистрированных правах в ней отображается перечень собственников, вид права, а также все имеющиеся ограничения.

В том числе указываются заявленные в судебном порядке требования со стороны третьих лиц. Таким образом, в 2020 году выявить обременение недвижимости достаточно просто.

Выписка содержит информацию, актуальную на дату выдачи. Это позволяет любому заинтересованному лицу проверить ограниченность права конкретного лица и оценить степень значимости ограничения.

В ФЗ № 122 от 21.07.1997 перечислены основные виды обременений на недвижимое имущество и их влияние на возможность распоряжения имущества.

Что значит продажа квартиры с обременением

Квартиры с обременением в большинстве случаев можно продавать. Исключение, когда налагается запрет на продажу, это наложение ареста на имущество со стороны исполнительных и судебных органов власти.

Сделка с арестованной недвижимостью попросту не позволит зарегистрировать переход права собственности. Нельзя продать и жилье в аварийном доме, подлежащем к расселению.

Во всех остальных случаях основное условие продажи заключается в готовности покупателя принять обременение и самостоятельно позаботиться о снятии ограничений.

Продажа обремененной квартиры является абсолютно законной сделкой, если осуществить ее по предусмотренной законодательством схеме.

Особенность подобной сделки в соблюдении дополнительных требований. Продажу потребуется согласовать с третьим лицом, в чью пользу наложено обременений.

Исходя из вида обременения, может потребоваться согласие заинтересованной стороны или оформление дополнительных соглашений.

Обременение может повлиять на стоимость квартиры. Нередко наличие ограничений уменьшает цену почти на 30%.

Величина скидки определяется затратами, которые понесет покупатель при снятии обременения.

Какие бывают виды

Федеральное законодательство, регламентирующее порядок госрегистрации права на недвижимое имущество, определяет возможные виды обременения жилья.

Среди основных вариантов можно отметить такие, как:

От вида обременения зависят правовые последствия его наложения. Иногда ограниченность может выражаться только в особом статусе жилья. Например, дом принадлежит к памятникам архитектуры.

Обязанностью собственника становится поддержание надлежащего состояния жилья и предоставление доступа контролирующим органам к проверке квартиры.

Ипотека

Обременение в виде ипотеки налагается в случае приобретения квартиры на заемные средства, полученные от банка.

Согласно заключенному с кредитором договору квартира становится залоговым обеспечением. Это значит, что в случае невозврата долга квартира реализуется в счет погашения долговых обязательств.

До полной выплаты кредита собственник не вправе распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя.

Обременение налагается на основании договора залога или закладной, преимущественно оформляемой в «Сбербанке».

При продаже ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора. Сделка, по сути, представляет собой смену должника.

Новый собственник выплачивает долг за квартиру на основании перезаключенного договора. Но на практике подобные операции осуществляются довольно редко.

Покупатель должен подтвердить, что его материальное состояние позволяет выплатить долг. Гораздо чаще ипотечное жилье продается через погашение долга.

Здесь возможны два варианта. В первом случае должник погашает долг досрочно, снимает обременение и продает квартиру в обычном порядке.

Второй вариант предполагает, что задолженность погашает покупатель. Только после этого оформляется купля-продажа и передача права собственности.

Подобная сделка считается особенно рискованной для покупателя. Желательно документально подтвердить передачу продавцу денежных средств в размере погашаемого долга.

Прописан человек

Приобретение квартиры с прописанными жильцами для покупателя чреваты проблемами с их выпиской. Зарегистрированные жильцы, не являющиеся собственниками, на квартиру претендовать не могут, но у них есть полное право проживать по месту прописки.

Против их воли осуществить выписку можно только через суд. Но отдельные категории граждан выписать не получится даже по суду.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то выписать его можно лишь при условии предоставления жилплощади с аналогичными или лучшими условиями проживания.

В противном случае выписка ребенка невозможна. Ситуация еще более осложняется, когда прописанный несовершеннолетний является собственником.

Даже при продаже квартиры его законными представителями (родителями) обойтись без разрешения опеки не получится.

Для этого подается заявление в органы опеки и попечительства о разрешении на продажу квартиры.

  • Согласие будет дано только при уверенности опеки, что ребенок получит жилье, аналогичное его прежней собственности.
  • Кроме того существуют граждане, которые по факту выписаны, но могут прописаться обратно без согласия собственника.
  • Это лица, временно выписанные по стечению обстоятельств:
  • граждане, проходящие срочную воинскую службу;
  • лица, отбывающие уголовное наказание;
  • люди, находящиеся на длительном лечении в лечебных учреждениях.

Недвижимость в залоге

Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами. Оформление осуществляется, как и в случае с банком, на основании договора о залоге.

До выплаты долга распоряжаться имуществом собственник не может. По согласию залогодержателя допускается продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга.

Но порой недвижимость передается в залог с целью сохранения имущества доверенному лицу.

Например, совершеннолетний ребенок-собственник оформляет квартиру в залог родителям (часто по их настоянию).

Или же граждане пожилого возраста регистрируют залог на имущество в пользу детей и близких родственников. Целью залога доверенному лицу становится предупреждение утраты собственности.

Например, мошенники попытались обманным путем купить квартиру за бесценок. Без согласия залогодержателя такая сделка недействительна.

Другие

Среди наиболее часто встречающихся обременений стоит отметить использование материнского капитала при покупке квартиры.

Ребенок в такой ситуации является законным собственником части квартиры. Для отчуждения имущества потребуется согласие органов опеки.

В противном случае сделка будет признана ничтожной. Обременение квартиры может выражаться рентой.

Собственник квартиры, обычно пожилой человек, заключает договор ренты, по которому передает право собственности в обмен на пожизненное содержание.

Покупатель жилья, обремененного рентой, обязан исполнять обязанности касательно рентной платы. Иначе получатель ренты вправе расторгнуть соглашение и вернуть право собственности.

Обременение жилья арендой на возможность продажи не влияет. Но учесть нужно, что до истечения длительности аренды по договору арендаторы вправе пользоваться квартирой.

Если покупатель не возражает, то можно продать жилье вместе с передачей прав арендодателя.

Когда арендаторы не против расторжения договора по соглашению сторон, желательно прекратить арендные отношения до продажи.

Одностороннее досрочное расторжение договора аренды чревато выплатой неустойки. Отнести к обременения нужно и наличие совладельцев.

По закону запрещено отчуждение совместного имущества супругов без обоюдного согласия. Необходимо получить нотариальное согласие второго супруга, разрешающее продажу квартиры.

Не имеет значения, на кого оформлена недвижимость, если куплена она в браке. Супруг, не участвовавший в сделке, может оспорить продажу или потребовать возмещения своей доли.

Согласие не нужно только при получении квартиры одним из супругов до брака или в дар.

Согласие на продажу потребуется получить и при наличии других совладельцев квартиры, если продается доля квартиры.

При этом участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Только при их отказе можно продать долю стороннему лицу.

Составление соответствующего договора

Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

  • данные сторон;
  • предмет договора и его характеристики;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчетов и передачи имущества;
  • ответственность сторон при неисполнении условий.

Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения. Указывается вид обременения и правовые последствия для покупателя.

Если продавец о наличии обременения умолчал, покупатель вправе оспорить сделку по причине введения в заблуждении.

Необходимость предварительного соглашения

Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.

В данном случае это обременение. Можно составить предварительный ДКП, включив в него условия, на которых будет заключена сделка.

Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.

Причем оговаривается срок, в течение какого должны быть устранены все ограничения. Если обременение вовремя снимается, оформляется купля-продажа.

Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.

Видео: квартира с обременением — это страшно?

Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.

При отказе покупателя от сделки, задаток остается продавцу. Если в продаже отказывает продавец, то он возвращает двойную сумму задатка.

Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.

Некоторые суды считают, что задаток не применим к предварительным соглашениям.

Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.

Можно ли оформить в рассрочку

Наличие обременения не сказывается на возможности применения рассрочки платежей. В некоторых случаях это становится оптимальным вариантом.

Особенно в случаях, когда обременение с приобретенной квартиры снимается покупателем, но продавец не желает сбавлять стоимость недвижимости.

В договоре прописывается стоимость квартиры и дополнительно указывается «за минусом расходов на снятие обременения». Цена в итоге уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.

Обязательно договор продажи в рассрочку содержит порядок оплаты. Устанавливаются суммы платежей и их периодичность.

Если покупатель задержит очередной платеж, то продавец вправе потребовать возврата имущества. Но лишь при условии, что общая сумма уже выплаченных средств не превысила половину стоимости.

Вместо рассрочки можно оформить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

В этом случае покупатель получает право собственности, выплатив только часть стоимости. Квартира становится залогом.

Если вся сумма в положенный срок не выплачена, продавец вправе вернуть квартиру в свою собственность или инициировать ее продажу для погашения долга покупателя.

В 2020 году единственным обременение квартиры, когда продажа абсолютно невозможна, считается арест или аварийное состояние.

Во всех остальных случаях переход права собственности не запрещен. Главное учитывать особенности снятия того или иного обременения.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Ссылка на основную публикацию