Приобретение залоговой квартиры у банка

Приобретение залоговой квартиры у банка

В этом случае банк вынужден выставлять квартиры на продажу, для возвращения выданных физическому лицу денежных средств. Популярность такой недвижимости растет.

Подробно рассмотрим, как купить залоговую квартиру у банка, что для этого нужно, есть ли риски.

Преимущества залоговой недвижимости

Покупка залоговой недвижимости отличается от свободных сделок. Операция производится двумя способами: с участием банка или при посредничестве заемщика.

При этом продажа в любом случае согласуется с финансовой организацией — недвижимость остается в залоге до полного погашения задолженности.

Процедура покупки такой квартиры отличается от приобретения обычного жилья. Здесь есть свои преимущества и недостатки.

Среди плюсов можно отметить:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  1. Низкую стоимость. Часто продажа недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной. Если процесс инициировал заемщик, то он стремится быстрее продать квартиру и погасить задолженность. Чтобы ускорить процедуру, продавец готов отдать жилье по заниженной цене. Если продажа происходит через банковский аукцион, то на рассмотрение выносится та сумма, которую еще не успел погасить заемщик. То есть часть средств остается выплаченной. Поэтому цена залоговой недвижимости в любом случае будет ниже стоимости обычного жилья.
  2. Возможность покупки по ипотеке. При желании можно переоформить ипотечную программу на себя. Вы продолжите выплачивать средства за заемщика, как бы займете его место. При этом расчет процентной ставки будет произведен исходя из оставшейся суммы долга. То есть процент будет вычислен от сниженной стоимости жилья. Для переоформления необходимо соответствовать требованиям к заемщику: иметь стабильный доход, хорошую кредитную историю и т.д.
  3. Чистую сделку. Банк проверяет квартиры перед тем, как выставить их на аукцион. Здесь вы не столкнетесь со скрытыми собственниками или долгами.

Риски

Квартира в залоге чаще всего продается посредством торгов. В этом случае полностью проверить недвижимость невозможно.

Поэтому, несмотря на положительные моменты, существует также ряд минусов:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  1. Долгое оформление. Оформление в собственность залогового жилья занимает больше времени. Это связано с тем, что сначала требуется официально снять обременение с предыдущего владельца. Только после этого можно оформить новые документы.
  2. Отказ от сделки. Если вы берете жилье от заемщика, то документально удостоверяйте каждый платеж, проверяйте документы. Так вы обезопасите себя от мошенничества. Иногда продавец может на законных основаниях расторгнуть сделку и при этом оставить за собой внесенный вами залог за жилье.
  3. Плохое состояние. За такими объектами в момент продажи никто не следит. При этом заемщики часто продолжают жить в квартире до покупки жилья и не прибираются в нем перед выселением. Поэтому новый собственник приобретает жилплощадь в плачевном состоянии.
  4. Незаконная перепланировка. Случается, что заемщики проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
  5. Задолженность за коммунальные платежи. Согласно закону, ответственность за внесение средств ложится на бывшего собственника, то есть заемщика. Он должен компенсировать сумму за коммунальные услуги или эти средства будут удержаны от стоимости продажи жилья.

Несмотря на рост популярности такого типа недвижимости, многие покупатели избегают квартир подобного типа. В большей степени это связано с предрассудками. При совершении сделки купли-продажи жилье перейдет в такую же собственность, как и обычная недвижимость.

Как избежать рисков

Купить квартиру, находящуюся в залоге не сложно, но перед совершением сделки стоит проверить объект. Запросите у банка следующие документы:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  1. Выписку из ЕГРН. В ней будет отражено ФИО текущего собственника, а также зафиксировано наличие обременений. Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции без согласия банка запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.
  2. Паспорт на объект недвижимости. Документ содержит подробный план жилья. Так указана точная площадь квартиры, инвентаризационная цена. Фиксируется информация об общем состоянии дома: дата постройки, состояние, коммуникации, план проведения капитальных ремонтов и т.д.
  3. Выписку из домовой книги. Документ содержит информацию о лицах, прописанных в квартире. Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.
  4. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Что нужно знать при покупке квартиры в залоге

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон: покупателя и банка. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье через аукцион, нужно внимательно изучить следующие детали:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  1. Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади. Оцените качество недвижимости насколько это возможно. Выясните, кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность. Убедитесь, что нет несовершеннолетних лиц, которые прописаны в квартире. Это, конечно, не помешает банку выставить недвижимость на продажу, но процесс переоформления собственности в этом случае займет больше времени.
  2. Запросите необходимые документы у банка и других уполномоченных организаций. Если какое-то нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
  3. Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья, если вы покупаете его непосредственно у заемщика. Оцените не только бумаги на квартиру, но и личные документы, например, паспорт. При несоответствии в документах, может получиться так, что продавец сможет законно отказаться от сделки, забрав внесенный вами залог.

Где найти квартиру в залоге?

Существует три канала для приобретения залогового жилья:

  1. Аукционы и торги от банка.
  2. Объявления от заемщиков. При этом важно, что продажа происходит только по санкции финансовой организации.
  3. Риэлторские агентства.

Как купить квартиру с аукциона банка

Чтобы приобрести квартиру в залоге на торгах, нужно выполнить следующие действия:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  1. Зарегистрируйтесь на сайте аукциона. Без регистрации участие в торгах невозможно. Для этого необходимо предоставить свои паспортные данные и выписку со счета, подтверждающую наличие средств на покупку объекта недвижимости.
  2. Подготовьте задаток для участия в торгах. Размер депозита указан в описании к каждому лоту. Приблизительный размер взноса — 200 тысяч рублей. Если лот перейдет другому лицу, задаток будет возвращен. Срок возврата составляет до одного месяца.
  3. Зайдите на торговую площадку в день открытия аукциона. Выберите понравившийся лот и внесите задаток.
  4. Выплатите полную стоимость объекта недвижимости в случае успеха. Срок выполнения условий соглашения — 10 дней. Если денежные средства внесены не будут, то сделка аннулируется, а задаток не возвращается.

Принять участие в торгах может любой гражданин Российской Федерации, достигший совершеннолетнего возраста.

Перечень документов

Для участия в торгах в 2020 году вам потребуется:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  • заявка на участие в аукционе — оформляется перед мероприятием в отделении банка;
  • денежные средства для внесения первичного взноса за лот;
  • копия паспорта и ИНН;
  • письменное, нотариально заверенное согласие от других членов семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.

Перечень документов формируется исходя из типа объекта. Подробную информацию вам сообщат в отделении банка.

Переоформление ипотеки

Есть возможность оформить новое жилье в ипотеку. В этом случае сроки выплаты устанавливаются банком.

Договор заключается при договоренности между двумя сторонами. Если вы, как новый заемщик окажетесь более кредитоспособным, то процедура не займет много времени.

Требования к заемщикам

Чтобы переоформить залоговое жилье в ипотеку, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Обязательным условием является гражданство. Клиент должен быть гражданином Российской Федерации. При этом необходимо иметь документ, подтверждающий это.
  2. Приобретение залоговой квартиры у банкаВсе операции по ипотечному кредитованию и переоформлению программ ипотеки имеют возрастные ограничения. Получить одобрение могут лица от 21 года.
  3. Официальная трудовая деятельность со стабильным доходом. При этом место работы должно быть постоянным. Минимальный срок трудоустройства на одном месте составляет 6 месяцев. Трудовой стаж за прошедшие 5 лет должен быть не менее 1 года.
  4. Важно, чтобы уровень дохода покрывал выплаты по ипотеке и бытовые нужды. Расчет производится непосредственно при обращении в финансовую организацию.

Также важно, чтобы у клиента была чистая кредитная история. Если ранее вы брали денежные средства в этом или других банках и вовремя не выплачивали взносы, то банк может отказать в переоформлении ипотечной программы.

Если до этого вы кредитов не брали, то потребуется убедить банк в платежеспособности.

Документы для переоформления ипотеки

Для переоформления ипотечной программы представьте следующие документы:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  1. Выписку, в которой будет указана оценочная стоимость объекта недвижимости.
  2. Письменное и нотариально заверенное соглашение на проведение операции от члена семьи. Учитывается мнение супруга или супруги.
  3. Паспорт РФ.
  4. Копию трудовой книжки. Заверяется работодателем. Если там указана не вся релевантная информация, можно сделать запрос в уполномоченный орган для предоставления развернутой выписки. Заказать такую справку можно дистанционно через портал Госуслуги.
  5. Справку о доходах.
  6. Выписку о наличии обременений. Учитываются любые кредитные и ипотечные программы, взятые ранее и непогашенные на текущий момент.

Список документов формируется в индивидуальном порядке. Повлиять на решение банка и размер последующей процентной ставки могут индивидуальные условия: наличие несовершеннолетних детей, недееспособных или пожилых членов семьи и т.д.

Дополнительные сведения

Чтобы повысить свои шансы на получение залогового жилья в ипотеку, вы можете представить в отделении следующую информацию:

  • если у вас автомобиль, то предъявите документы на него — важно, чтобы транспортному средству было не более 4-х лет;
  • если вы часто путешествуйте, то снимите копию с вашего заграничного паспорта — поездки должны быть совершены в течение текущего или прошедшего года;
  • полис добровольного медицинского страхования или добровольная страховка транспортного средства;
  • выписка со счета с остатком не менее 150 000 рублей.

Вся эта информация поможет убедить банк в вашей платежеспособности. Это повысит ваш шанс на переоформление залоговой квартиры в ипотеку.

В каких случаях банк может отказать в переоформлении ипотеки

Прежде чем переоформить ипотечную программу, банк проводит проверку на платежеспособность. Если вы удовлетворите его как заемщик, новое жилье перейдет к вам в собственность.

Однако существует перечень причин, по которым вы можете получить отказ независимо от профессионального стажа и уровня дохода:

    Приобретение залоговой квартиры у банка

  1. Нарекания при выплате ранее взятых кредитов. Все банки сначала проверяют платежеспособность клиента, предыдущие финансовые операции и просрочки. Если вы уже брали денежные средства в долг у банка или банков и нерегулярно вносили платежи, задерживали оплату и так далее, то финансовая организация несколько раз подумает, стоит ли переоформлять на вас ипотечную программу.
  2. Низкий уровень заработной платы. Даже если у вас большой стаж, и вы регулярно можете отдавать большую часть денег, вряд ли на вас оформят ипотеку. Прежде чем переоформить недвижимость на нового заемщика, банки просчитывают все возможные риски. Стабильный и высокий доход — гарант вашей платежеспособности. При низком уровне дохода вы не сможете покрывать издержки по ипотеке и удовлетворять бытовые нужды. Банк не может забирать у вас все деньги. Установлены специальные правила по расчету процентной ставки. Если у вас имеются дополнительные источники дохода, то необходимо официально их подтвердить, чтобы банк скорректировал расчеты.
  3. Неверные данные. Внимательно проверяйте сведения, которые указываете в анкетах, заявках и прочих документах. Если будет обнаружена ошибка, то заявку не одобрят и процедуру придется начинать сначала.
  4. Отсутствие необходимого перечня документов. Заранее подготовьте все документы, чтобы в процессе не отвлекаться на это. Подготовка различных справок требует времени, в некоторых случаях промедление может привести к тому, что желаемый объект недвижимости будет переоформлен на другое лицо.

Также в оформлении недвижимости в ипотеку будет отказано при фальсификации данных. В некоторых случаях за это предусмотрено уголовное наказание.

От чего зависит размер процентной ставки

Проценты по переоформленной ипотечной программе рассчитываются исходя из сниженной стоимости жилья. На размер ставки влияет цена квартиры. От нее будет производиться расчет ежемесячных выплат.

Также учитывается срок выплат. Чем больше срок, тем больше переплата, и наоборот. В редких случаях, на размер ставки влияют индивидуальные условия.

Подведем итоги

Приобрести квартиру в залоге можно напрямую у финансовой организации или у заемщика. Также есть возможность покупки жилья через риэлторское агентство.

Самым распространенным способом оформления сделок является покупка недвижимости на торговой площадке. Можно переоформить залоговую квартиру по ипотечной программе.

Покупка конфиската сопряжена с определенными рисками. Однако спрос на такую недвижимость растет с каждым годом. Это в первую очередь связано с тем, что цена таких квартир часто оказывается гораздо ниже рыночной.

Источник: http://expert-home.net/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-u-banka/

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

3 762 просмотров

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Читайте также:  Как зарегистрировать новорожденного по месту жительства?

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимость Плохое состояние
Повышенная надежность Высокий риск
Можно купить жилье в кредит Более сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.

Специалисты рекомендуют еще до начала торгов изучить предложения на рынке и определить предельно возможную цену, выше которой покупать квартиру именно на торгах уже не имеет смысла – проще напрямую у собственника приобрести другое аналогичное жилье.

  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Помимо всего перечисленного, в квартире могут числиться (быть зарегистрированы) совершеннолетние или несовершеннолетние лица.

Если первых можно без особых проблем попросить выписаться (или сделать это через суд, если отказываются), то выписать несовершеннолетних, не предоставив им отдельное жилье, невозможно.

Рекомендуется еще до покупки поинтересоваться, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать данной проблемы.

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Если человек участвовал на торгах, но не «выиграл» их (другой клиент дал цену выше), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно – значительно быстрее).

  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.

  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.

  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Покупка квартиры, которая находится в собственности банка – процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, что и как лучше делать, на какие важные моменты обращать внимание и так далее. Они же могут сопровождать сделку, выполняя вместо клиента значительную часть действий. Как доказывает практика, это существенно повышает надежность покупки и исключает любые варианты мошенничества. Приобретение залоговой квартиры у банка

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Последнее обновление: 22.12.2019

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Приобретение залоговой квартиры у банкаОтвет:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом.

В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.

346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

Читайте также:  Как получить материнский капитал на покупку дома?

  1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.

), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка.

Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки.

То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю.

Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга).

В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка.

От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще.

Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается.

Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций.

При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя.

Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры 

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом.

Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов.

Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/mozhno-li-kupit-kvartiru-nahodyashchuyusya-v-ipoteke/

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? Особенности и риски

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что это такое?

ВНИМАНИЕ: Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.

Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ.

Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом.

Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Статья 37 ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества

  • Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  • В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  • Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.

Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве. Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:

  1. В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
  2. Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
  3. Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
  4. Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.

ВАЖНО: Покупка жилья на вторичном рынке таких гарантий не представляет, здесь же не предусматривается существенное снижение цены.

Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:

  1. Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
  2. Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
  3. Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
  4. Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.

Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:

  • кредитор;
  • при переуступке ДДУ застройщик.

Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными.

Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.

Какие риски существуют?

Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.

Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети. Правообладатель ипотечного жилья может столкнуться с препятствием, связанным с их выпиской (выселением).

Читайте также:  Постановка в очередь на улучшение жилищных условий

А расторжение залогового договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ с двусторонней реституцией будет затруднено в силу установленного обременения. Обременение новостройки может завершиться расчётом застройщика с банком, что аннулирует какой-либо риск, но никто не может дать гарантии, что всё именно так и произойдёт.

Покупателю придётся не только оформить договор переуступки по ДДУ (бланк и образец можно скачать ниже), но и рассчитаться с банком за свою долю в праве на владение строящимся объектом. Ожидать, что по завершении строительства обременение будет снято, рассчитывая на добросовестность застройщика – рискованно.

  • Любое непредвиденное обстоятельство приведёт к судебным тяжбам, они могут закончиться не в пользу покупателя.
  • СОВЕТ: При обращении в суд иск подаётся в районный юрисцикционный орган по месту расположения квартиры, согласно нормам статьи 28 ГПК РФ.
  • Однако если банком получено судебное решение на продажу изъятой у должника квартиры – опасаться не стоит, если до начала сделки бывший владелец выписался.

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.

К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:

  • совершеннолетие;
  • дееспособность;
  • наличие гражданского паспорта с пропиской.

Такой договор будет иметь обременение залогом, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана соответствующая запись. Так же у него должен быть полный пакет документации из БТИ и Росреестра, требующийся к продаже недвижимости.

Если продажа происходит по согласованию с банком, продавец (физлицо) предъявляет разрешение на сделку от банка. А если согласие не достигнуто и квартира изъята, продавец (юрлицо) предъявляет решение суда.

ВНИМАНИЕ: Ни в коем случае не следует приобретать залоговую недвижимость, не обеспеченную полным пакетом документации – такие сделки несут в себе угрозу оспоримости, с вытекающими юридическими последствиями.

Представители, действующие в интересах контрагентов сделки должны иметь нотариально удостоверенную доверенность. Законные представители – подтвердить свой статус родителя (усыновителя) или опекуна.

Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант

Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий.

Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя.

Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.

Продажа изъятой по суду недвижимости

Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.

При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.

ВАЖНО: Если в условиях аукциона указывается, что взнос участника выступает задатком, он может не возвращаться при отказе от приобретения недвижимости (ст. 380, 381 ГК РФ), в случае отказа сделать очередной шаг к получению лота.

Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.

Плюс приобретения такого объекта:

  1. При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
  2. Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
  3. Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

  1. Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
  2. Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Продажа недвижимости, переданной по соглашению

Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение. Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион. В остальном процедура сбыта недвижимости с электронных торгов, ничем не отличается. Покупатель получает от организаторов аукциона все необходимые гарантии чистоты сделки.

Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:

  1. самостоятельно продать жилое помещение;
  2. погасить кредит.

Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:

  • через риэлтора (о том, как купить квартиру без риэлтора, рассказано в этой статье);
  • на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
  • через объявления в СМИ.

В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.

Вариант 1 состоит из следующих шагов:

  1. Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
  3. Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
  4. Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.
  1. Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.
  2. СОВЕТ: Во избежание имущественного ущерба, в таком случае по ПДКП лучше всего взимать не аванс, а задаток.
  3. Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:
  1. Продавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.
  2. Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
  3. С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.

Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте.

Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта. А в случае погашения долгов продавцом, покупатель получает максимальные гарантии чистоты сделки.

Если оформлялась закладная бумага, то при погашении долга и снятии обременения, закладную нужно получить из банка. А в случае её утери получить дубликат.

С переоформлением кредита

Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
  2. Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
  3. Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
  4. После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.

В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски.

Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.

Приобретение у застройщика

Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:

  1. Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
  2. Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
  3. Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.

Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/varianty-sposoby/v-zaloge-u-banka.html

Как купить залоговую квартиру у банка?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП).

В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает.

Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику.

 Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку.

В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально.

Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо.

Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов – http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Олег Кожевников, «Школа Инвестора».

Источник: http://investorschool.ru/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-u-banka

Ссылка на основную публикацию