Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядок

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядок

  • Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.
  • По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.
  • Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

  1. Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

  2. Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

  3. Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядок

  4. Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

    Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

  5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.

После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

Совет! При такой сложной процедуре, как отказ от обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией, нужно обращать внимание на любые мелочи и детали, ведь из них в конечном счете состоит вся система жилищных правоотношений.

Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

  1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
  2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

  • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
  • Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядокзадолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
  • собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
  • собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
  • собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

  1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
  2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
  3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
  4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
  5. Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядокВыписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
  6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
  7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
  8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

Внимание! Если у жильцов многоквартирного дома не появится вопросов и претензий по состоянию документов, а также они примут отказ от сотрудничества, не обращаясь в суд, договор можно считать расторгнутым.

После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/otkazatsya-ot-obsluzhivaniya.html

Всё о том, можно ли отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция по расторжению договора с УК

Управление многоквартирными домами может осуществляться по-разному. Некоторые владельцы отдают полномочия созданному товариществу или домовому комитету, другие доверяют домовое хозяйство управляющим компаниям. Передав полномочия УК (управляющая компания), остаётся надеяться на добросовестность и её желание выполнять свои обязательства в полном объёме и в установленные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Можно ли расторгнуть договор с УК?

В принципе, чтобы отказаться от УК достаточно того, что собственник выражает недовольство в отношении проведённых работ и их качества. Если же владельцев, выражающих негодование много, то замена УК пройдёт без каких-либо препятствий (статья 162 ЖК РФ).

Основаниями могут быть:

  • Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядокне представление УК необходимой информации, которую запрашивал собственник (о правилах раскрытия информации читайте тут);
  • невыполнение своих обязанностей по обслуживанию дома;
  • отказ в предоставлении услуг, которые зафиксированы в соглашении;
  • некачественное выполнение работ и оказанных услуг;
  • окончание срока действия соглашения;
  • негативный подход и некорректное отношение к собственникам (грубость, хамство и т. д.).

Как видим, в определенных случаях можно отказаться от услуг управляющей компании.

Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?

  1. Создание инициативной группы.
  2. Проведение разъяснительных бесед со всеми жильцами дома.
  3. Подготовка к собранию.
  4. По истечении срока соглашения с УК проводят общее собрание с предложениями об отказе от УК и собирают голоса каждого жителя.

  5. Принятие коллективного решения о замене УК.

Встречаются ситуации, которые требуют немедленного вмешательства, и прекращения отношений с УК в срочном порядке.

В таком случае не стоит ждать, когда закончится срок действия договора, а нужно начинать действовать.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядокНо для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Читайте также:  Как взять ребенка из детского дома под опеку?

Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.

О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.

Сбор документов

Пакет документов должен содержать:

  1. Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядокКопии всех претензий, а также жалоб владельцев квартир на нарушения заключённого соглашения управляющей компанией.
  2. Копии документов о проверках рабочей деятельности УК.
  3. Документ, в котором зафиксирована вся информация с собрания жителей дома, и принято решение о смене УК.
  4. Копии документов – претензий, зафиксированных в органах потребнадзора, прокуратуры и других курирующих организациях.
  5. Другие сопутствующие документы и уведомления.

Об уведомлениях

Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.

Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:

  1. тема;
  2. сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
  3. контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
  4. место, время и дата проведения общего собрания.

Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.

Уведомление с принятым решением для УК состоит из:

  • решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);

Источник: https://urcrimea.ru/kvartira/vsyo-o-tom-mozhno-li-otkazatsya-ot-uslug-upravlyayushhej-kompanii-poshagovaya-instruktsiya-po-rastorzheniyu-dogovora-s-uk.html

Блог

Расторжение договора с управляющей компанией: основания, порядок

Многие управляющие организации весной 2015 года лихорадочно заключали договоры управления в неразберихе с лицензированием. Все мы тогда надеялись на бессрочность лицензий (зря, как оказалось), а потому и в условиях договоров управления прописывали максимально возможный по п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ пятилетний срок. В условиях неясной перспективы нам всем казалось, что максимальный срок действия договора управления обеспечит стабильность хотя бы на пять лет.

Сейчас мы подходим к началу пятого, последнего года действия договоров. Есть и те, у кого договоры управления ограничиваются одним-двумя годами. Объединяет нас одна проблема — как безболезненно «выпустить в свободное плавание» те многоквартирные дома, которые нас уже не интересуют по разным причинам (появление «писателей» или просто экономическая невыгодность).

Пользуясь случаем, можно напомнить, что в конце 2015 г. в газете «ЖКХ» на нашем форуме   была статья о публичности договора управления (о том, что это далеко не публичный договор).

В той статье указывалось, кстати, что договор управления заключают две равноправные стороны и что процедура заключения договора управления регулируется теми же положениями ГК РФ, что и любой другой договор на территории РФ. 

А если заключение договора управления происходит с учётом норм ГК РФ, то и прекращение также подпадает под регламентацию ГК. Но смущают нас формулировки, использованные законодателем. Сравните:

ч. 6 ст. 162 ЖК РФ: ч. 8 ст. 162 ЖК РФ:
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Как видим, прекращение договора управления вроде бы не связано с ГК РФ, но на самом деле с прекращением ситуация намного проще, чем с расторжением. Кстати, если вы до сих пор не понимаете разницу двух этих понятий, внимательно читайте статью до конца.

Итак, расторжение договора это не его прекращение, а уж тем более это не односторонний отказ от договора. Из пунктов 1 и 2 ст. 450 ГК РФ следует, что расторжение бывает либо по обоюдному согласию, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон договора.

Как видим, ч. 6 ст. 162 ЖК РФ не требует согласия обеих сторон договора управления на его прекращение, достаточно заявления одной стороны, следовательно, мы уже нашли отличие прекращения от расторжения. Почему это важно? Читайте дальше, вникайте!

Прекращение договора управления это не односторонний отказ. У нас права на односторонний отказ не существует (расскажите это всем сотрудникам ГЖИ) после Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Из п. 1 ст. 310 ГК РФ следует, что нельзя «отказаться», если право на отказ не закреплено в каком-либо законе. Следовательно, чтобы иметь основание прописать в договоре управления наше право на односторонний отказ от исполнения, необходимо, чтобы такая возможность была в применимом законе. Увы, такой «лазейки» нет.

Из абзаца второго п. 2 ст. 310 ГК РФ следует для нас общее правило: «по дефолту» право на односторонний отказ дано нашим любимым жителям, а не управляющей организации. Впрочем, у них оно и так есть по ЖК РФ. А где-то в законе или ином правовом акте есть указание на возможность предоставления договором права на отказ управляющей организации? Нет.

Согласно ч. 8 ст.

162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть налицо прямая отсылка к Главе 29 ГК РФ.

Увы, п. 3 ст. 450 ГК РФ утратил силу (да-да, 42-ФЗ)… Именно там была возможность соглашением сторон (=договором управления) предусмотреть наше право на односторонний отказ.

Вернёмся к нашим договорам. Если вы дочитали до этого места, значит теперь есть понимание, что прекращение договора управления это не преступное деяние, оно не требует согласия второй стороны договора, не требует ни проведения общего собрания собственников, ни оформления дополнительного соглашения к договору управления.

Приступаем к самому интересному: а кому мы адресуем наше заявление о прекращении договора управления? Безусловно, собственникам помещений, которые в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ являются стороной договора управления!

Частные случаи указаны в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ — второй стороной договора управления могут наряду с собственниками помещений выступать органы управления ТСЖ, органы управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанные в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо застройщик (в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

И здесь нужно опираться на тот порядок взаимодействия, который установлен условиями договора управления и (или) решением общего собрания. Какие способы заявить о прекращении?

  • письмо в Совет дома/в Правление ТСЖ;
  • объявление на информационной доске;
  • уведомление в ГИС ЖКХ (а она именно для этого и задумана);
  • объявление на оборотной стороне платёжного документа/в газете/на ТВ;
  • ценное письмо с описью вложений (каждому!).

Одним словом, использовать нужно все доступные способы с оглядкой на ст. 165.1 ГК РФ (там, где про юридически значимые сообщения написано!). Для перестраховки можно прочитать о том, как можно заявить о прекращении, в апелляционном определении Тамбовского областного суда от 13.07.2015 г. по делу № 33-1988/2015.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/izmeneniya-zakonodatelstva/prekrashchenie-otkaz-ili-rastorzhenie-proshchaemsya-s-domom-po-istechenii-sroka-dogovora-upravleniya/

Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция

Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.

Ответ:

Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д.

Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

— организацию, ранее управлявшую домом;

— орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора.

При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п.

63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Читайте также:  Процедура банкротства банковских организаций

В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, ч. 8.2 ст.

162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Источник: https://ks063.ru/vopros-ekspertu/faq/kak-na-zakonnyix-osnovanii-sobstvennikam-mkd-rastorgnut-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej-poshagovaya-instrukcziya

Порядок смены управляющей компании и расторжение договора оферты с ЖКХ. Судебная практика

Подавляющее большинство многоквартирных домов на сегодняшний день на территории Российской Федерации находятся в ведении управляющих компаний, которые занимаются обслуживанием и обеспечением качественного содержания общедомового имущества в таких домах. Однако в некоторых случаях договоры управления расторгаются по различным причинам, в том числе и по инициативе самой управляющей компании. Как происходит процесс расторжения договора управления и последующая смена управляющей компании?

Что такое расторжение договора управления имуществом и смена управляющей компании?

Договор  управления общедомовым имуществом в многоквартирном доме заключается между собственниками помещений в таком доме и управляющей организацией, которая будет осуществлять не только управление таким имуществом, но и обеспечивать качественные условия для пользования собственников помещений таким общедомовым имуществом. Для того чтобы заключение такого договора было признано законным с юридической точки зрения, у управляющей организации должна быть лицензия, как того требует Жилищный Кодекс Российской Федерации.

Если же по каким-то причинам собственники или сама управляющая компания принимают решение о расторжении договора управления, расторжение такого договора происходит уже в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, так как осуществляется расторжение договора оказания услуг.

При расторжении договора управления многоквартирным домом полностью прекращаются все взаимные обязательства между сторонами, участвующими в таком соглашении.

В силу особенностей договора управления имуществом в многоквартирном доме расторгаться будет не только договор с общим количеством собственников, но и с каждым владельцем жилых и нежилых помещений в отдельности.

Эта особенность расторжения обусловлена тем фактом, что заключение договора управления имуществом с управляющей организацией происходит в два этапа: на общедомовом собрании собственников утверждается общий договор с фиксацией всех основных условий, а потом такой же договор на условиях, утвержденных на общем собрании собственников, заключается с каждым владельцем помещения. Именно по этой причине и расторжение будет происходить аналогичным образом.

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке и что это такое?

Гражданский Кодекс Российской Федерации, который рассматривает различные возможности для расторжения договоров управления имуществом в многоквартирном доме, в частности, договора оказания услуг, говорит о том, что любая из сторон, участвующих в договоре, вправе расторгнуть его по своему усмотрению в любой момент путем составления соответствующего дополнительного соглашения либо в одностороннем порядке путем использования судебного механизма, если речь идет о неоднократном неисполнении обязательств, которые предусмотрены для другой стороны.

На основании таких позиций законодателя, указанных в Гражданском Кодексе, а также положений Жилищного Кодекса Российской Федерации управляющая компания вправе воспользоваться своим правом на расторжение договора управления имуществом многоквартирного дома в одностороннем порядке.

Однако для этого потребуются достаточно веские основания, которые смогут доказать не только убыточность обслуживания того или иного дома для управляющей организации (если речь идет только об убыточности обслуживания, то расторжение договора управления будет считаться незаконным), но и неисполнение надлежащим образом со стороны собственников помещений в многоквартирном доме возложенных на них по договору обязательств. Для того чтобы неисполнение обязательств было признано действительно существующим, договор должны не исполнять должным образом не менее двадцати пяти процентов собственников помещений в многоквартирном доме, если речь идет о неисполнении какого-либо одного условия, и не менее пятидесяти одного процента, если речь идет о нарушениях нескольких условий договора (суммируется общее количество нарушителей)

Расторгнуть договор простым отказом от исполнения обязательств у управляющей компании не получится (за исключением случаев, когда речь идет о фиксации такого механизма в тексте самого договора).

Для того чтобы одностороннее расторжение договора по инициативе управляющей организации было признано законным, должно быть принято специальное судебное решение. В противном случае на управляющую организацию могут быть наложены штрафные санкции, а лицензия на оказание определенного вида услуг отозвана в соответствии с положениями Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Порядок расторжения договора управления по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме

Если речь идет о расторжении договора управления общедомовым имуществом в доме, признаваемом многоквартирным, которое осуществляется по инициативе собственников помещений в таком доме, то для признания такого расторжения законным необходимо тщательно соблюсти всю процедуру, которая предусмотрена в специальных нормативных актах, утвержденных в рамках Постановлений Правительства Российской Федерации для реализации соответствующих норм Жилищного Кодекса. В частности, расторжение договора управления будет признано законным только в тех случаях, когда:

  • решение о расторжении договора было принято на собрании собственников помещений в многоквартирном доме с обязательным кворумом такого собрания не менее пятидесяти одного процента;
  • принятое на собрании решение должно быть зафиксировано в виде протокола собрания

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/uprav-komp/rastorzenie-dogovora.html

Расторжение договора с управляющей компанией

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие могут быть основания расторжения ресурсоснабжающей организацией договоров на поставку коммунальных ресурсов (теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение), заключенных между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией, в судебном порядке, а также в случае отсутствия лицензии у управляющей организации (договором на поставку коммунальных ресурсов предусмотрено право ресурсоснабжающей организации отказаться от договора при наличии задолженности, образовавшейся с 2016 года)? Вправе ли ресурсоснабжающая организация после расторжения договора заключить договоры напрямую с собственниками жилья?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: 1.

В приведенной ситуации ресурсоснабжающая организация вправе расторгнуть договор по причине наличия задолженности в одностороннем порядке, уведомив об этом управляющую организацию.

Вопрос о внесении платы за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающей организации может быть решен только на общем собрании собственников помещений.

2. Договор ресурсоснабжения, заключенный управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией, в случае аннулирования лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть прекращен одновременно с прекращением договора управления домом.

  • Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
  • Верхова Надежда
  • Контроль качества ответа: Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
  • Золотых Максим
  • 15 сентября 2017 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления. Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности.

Способы прекращения контракта управления МКД

Стоит сразу уточнить, что методов аннулирования договора не так уж много:

  1. По причинам, указанным в Гражданском кодексе (ст.450).
  2. Когда закончился срок его действия.
  3. Из-за окончания обязательства в порядке, описанном в ГК (гл.26).

Правила, касающиеся договора по управлению МКД, изложены в ст. 162 ЖК. В соответствии с ее положениями, договор обязывает одного участника (управляющую компанию) по поручению другого участника (собственников квартир, правления ТСЖ, других органов управления) в течение определенного договором времени за установленную в нем же плату взять на себя обязанности по:

  • содержанию вверенных ему общедомовых помещений и территории в надлежащем виде;
  • своевременному выполнению ремонтных работ;
  • предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир;
  • ведению другой деятельности, направленной на эффективное управление МКД.

Вот почему порядок прекращения взятых на себя сторонами обязательств также различен. Не лишним будет рассмотреть две наиболее распространенные ситуации:

  1. Когда аннулируется договор управления, в котором сторонами выступали собственники жилья и УК.
  2. Участниками сделки являлась УК и ТСЖ.

Кто может инициировать прекращение договора?

Любой договор имеет право расторгать одна из тех сторон, которая принимала в нем непосредственное участие. А значит, такими участниками сделки могут быть:

  • ТСЖ;
  • управляющая компания;
  • собственники помещений.

Естественно, что от имени первых двух компаний будет действовать их представитель (либо представители).

Ввиду того, что собственников в МКД достаточно много, то в Жилищном кодексе на этот счет предусмотрено правило. В соответствии с ним соглашение об управлении подписывается на общем собрании владельцев жилья. Причем каждый из них должен расписаться в документе.

Данное правило действует, когда управляющая компания позволила себе значительно нарушить условия договора. Несложно догадаться, что раз для заключения соглашения управления МКД необходимо было собираться всем собственникам, то и для расторжения также придется это сделать.

Только так владельцы помещений смогут высказать свое решение.

Аннулирование договора по общим причинам

Когда речь идет о причинах аннулирования контракта управления МКД, в ЖК есть ссылка на Гражданское законодательство. Так, ст. 450-451 устанавливают возможные причины расторжения первоначального договора. Обычно это происходит в следующих случаях:

  • по соглашению сторон, когда другое не указано в Гражданском кодексе, прочих актах либо в условиях контракта;
  • односторонний отказ от договора управления МКД возможен исключительно на основании решения суда (обычно это бывает, когда один из участников сделки существенно нарушил ее условия либо по другим причинам, регламентированным ГК, прочими актами или пунктами, указанными в договоре);
  • когда возникли проблемы, которые нельзя было предвидеть во время заключения договора (если прочее не значится в условиях соглашения).
Читайте также:  Выплаты по беременности и родам работающим женщинам

Читайте так же:  Ндс при покупке автомобиля

Рассмотрим подробнее каждое основание для аннулирования договора МКД.

Когда удается достичь обоюдного согласия?

    Если инициатор аннулирования договора не потрудился предоставить заявление, тогда действует одно из положений статьи 162 ЖК. А именно

[2]

При этом первый способ очень часто происходит значительно быстрее. Дальнейшее управление в этом случае выбирается автоматически — общедомовыми делами будет заниматься ТСЖ.

Аннулирование контракта одной из сторон

На основании ЖК нашей страны порядок управления МКД устанавливается на собрании собственников квартир, и может измениться в любое время по их воле.

Так, если собрание постановило произвести изменение УК, то договор со старой компанией будет расторгнут (при наличии уведомления). Однако в законе ничего не говорится о конкретных сроках.

Здесь стоит опираться на положение о том, что старой УК предоставляется срок в 1 месяц после получения уведомления на передачу технической и прочей документации.

Можно ориентироваться на него или установить срок окончания договора на собрании собственников.

Зарегистрированное по всем правилам ТСЖ не является УК, т.к. его могут выбрать и другие дома. Поэтому при создании товарищества собственников нужно обговорить вопрос об управлении МКД отдельно, чтобы ТСЖ имело вышеуказанные права.

Когда договор был заключен в результате открытого конкурса

Объектом договора может также стать и УК, избранная местной администрацией в результате конкурса. В этом случае расторжение договора управления МКД по инициативе собственников невозможно, даже если они решили поменять УК.

У них появляется возможность расторгнуть контракт только через год после того, как договор был подписан. Если это не будет сделано, ждать придется еще один год.

Это требует от собственников достаточной расторопности в принятии и осуществлении решений.

Для УК один из главных нюансов состоит в том, что если заявление о расторжении ей не получено, договор все равно не продляется. Администрация в данной ситуации имеет право не позже месяца до окончания старого договора провести открытый конкурс и выбрать таким образом новую УК.

Что является существенным нарушением договора?

Не всегда удается расторгнуть договор управления МКД без участия суда. Так, в соответствие со ст.450 ГК одна сторона вправе потребовать расторжения (либо изменения) договора по судебному решению, если другой его участник совершил существенные нарушения.

Под существенным понимается такой урон от действий (или бездействий) одного участника сделки, при котором второй лишился того, на что рассчитывал при заключении контракта.

Таким образом, собственники жилых помещений вправе отказаться от исполнения договора, когда УК не выполняет его условия. Одними из самых распространенных нарушений считаются:

  • периодические задержки работ, необходимых для МКД;
  • отсутствие отчета УК о выполнении условий договора;
  • нанесение ущерба МКД, вызванное определенными действиями (либо бездействием компании).

При этом расторжение договора через суд может осуществляться только после того, как другая сторона дала отказ на просьбу изменить условия договора (или расторгнуть его). Если она вообще не дала ответ, то необходимо выждать один месяц, прежде чем подавать документы в суд.

Аннулирование контракта управляющей компанией

Расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании встречается гораздо реже, но иногда бывает и такое. Аннулировать контракт в этой ситуации можно по тем же причинам и аналогичными способами. В данном случае требование расторгнуть соглашение направляют каждому собственнику квартиры, а аннулированию подлежат все договора с собственниками МКД.

Чаще всего причиной расторжения является отсутствие вознаграждений от собственников за выполненную работу. Общедомовая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому собственники несут за нее солидарную ответственность, что осложняет ведение подобных дел.

Заключение

В случае аннулирования контракта управления МКД собственники имеют некоторое преимущество. В их случае прервать сделку гораздо проще, чем когда инициатором является УК.

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 3

В прошлом номере журнала мы уже затрагивали тему изменения и расторжения договора управления МКД в рамках статьи С.Н. Козыревой «Обязательства по капитальному ремонту общего имущества» (на с. 46).

Тогда эксперт выразил имеющиеся в профессиональном сообществе сомнения по поводу возможности применения к договору управления МКД общих положений ГК РФ в части его изменения и расторжения по требованию одной из сторон.

Сегодня есть повод вернуться к данному разговору, поскольку Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 (далее — Постановление N 7677/11) сформулировал определенную позицию на этот счет.

Источник: https://incossi.ru/rastorzhenie-dogovora-s-upravlyayushhej-kompaniej/

Порядок расторжения договора об оказании услуг с управляющей компанией

Недовольных работой своей Управляющей компании всегда хватает, но желающих как-то решать эту ситуацию ощутимо меньше.

А между тем можно сделать много что — или пожаловаться на УК в вышестоящий орган, или вообще отказаться от ее услуг.

Можно перейти в ТСЖ, можно привлечь другую организацию. И это совсем не сложно, нужно просто знать свои права, а так же — как именно нужно действовать в такой ситуации.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Читайте на нашем сайте о преимуществах и недостатках управляющих компаний, о том, как осуществляется переход новостроек от застройщика к УК, а также о том, как управлять управляющей организацией своего МКД.

Причины

  • Что же касается весомых причин — то никаких особых поводов для этого изыскивать не надо.
  • Вполне достаточно уже того факта, что вам не нравится, как работает эта управляющая организация.
  • Чаще всего это завышенные тарифы — они были и остаются такими даже несмотря на неоднократные жалобы жильцов (читайте об УК, как бизнесе).
  • Также сборы на ремонт проводятся регулярно (и попробуй уклонись), но Управляющая компания так его ни разу не провела.
  • Или же слесаря, вопреки действующим нормам, затягивают время для устранения проблемы, да еще и требуют за свои услуги дополнительной платы, и такая ситуация повторяется из раза в раз.
  • Кровля не ремонтируется, проблемы с отоплением — не топят или топят недостаточно, но внятных ответов на вопросы УК не дает, отчетность не предоставляет или предоставляет такую, что прямо расходится с действительностью, а обращение в вышестоящие организации не дало в прямом смысле слова ничего.

Иными словами, если есть не просто уже на что жаловаться, а даже исчерпан смысл жалоб — нужно разрывать договор и переходить к более качественному и надежному управляющему или создавать собственный орган.

И если вы не один в своем недовольстве, если вашу точку зрения поддерживают и другие жильцы — это серьезно упрощает дело. Но даже если вы один недовольны организацией, а всем остальным всё нравится, то и в одиночку вы можете отказаться от данной УК.

Другое дело, что это будет уже сложнее — главным образом, в «бумажном» плане.

И все равно, вам придется создавать инициативную группу, затем проходить все этапы — оповещать всех проживающих в вашем доме, проводить среди них разъяснительную работу, раскрывая, почему именно сейчас надо прекратить сотрудничество с данной компанией, а затем — запрашивать отчетность, нанимать юриста и поднимать свою документацию.

То есть — кто и как жаловался, сколько раз, куда, как собственно Управляющая компания реагировала на жалобы и реагировала ли, затем — обращения в Госжилинспекцию, акты их проверок, предписания, как они выполнялись, жалобы в Роспотребнадзор….Это достаточно много.

  1. Неважно, была ли данная компания назначена по конкурсу или собственники выбрали ее сами — действующее жилищное законодательство позволяет отказаться от услуг организации в одностороннем порядке.
  2. Правда, и сама Управляющая компания вполне может отказаться от обслуживания данного дома.
  3. Уведомление о расторжении договора управления и технического обслуживания в одностороннем порядке.
  4. О роли и основных функциях управляющей компании, в том числе о видах договоров, заключаемых УК с подрядчиками и поставщиками услуг, узнайте из наших статей.

Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.

Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.

Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.

Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.

Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.

Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.

Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.

Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.

Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.

Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.

Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.

А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/otkaz.html

Ссылка на основную публикацию