Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Приобретая дорогостоящее имущество, будь то машина или квартира, довольно часто покупатели сталкиваются с проблемой нехватки денег. Для того чтобы не потерять потенциального клиента, продавцы идут навстречу, и составляют договор купли — продажи с отсрочкой платежа. Документ носит специфический характер, а также условия, о которых покупатель может даже не подозревать. Как не попасться на уловки мошенников, а также как составить юридически грамотный договор купли — продажи с отсрочкой платежа, расскажем ниже.

Законодательные основы

Заключая финансовые сделки, законодательство РФ обязывает граждан подписывать юридическое соглашение, которое гарантирует защиту прав и обязанностей сторон. Одним из таких документов, которые наиболее часто встречаются в юридической практике, является договор купли — продажи с отсрочкой платежа.

Соглашение требуется для приобретения квартиры, дома, земельного участка, транспортного средства и другого вида имущества или услуг. Сторонами по договору могут выступать как физические, так и юридические лица. По условиям соглашения, покупатель приобретает товар, а оплачивает его стоимость в рассрочку.

С недавнего времени законодательством РФ введен способ рассрочки платежа за определенные товары и услуги. Правовые основы регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Согласно статье №489, рассрочка представляет собой особый вид оплаты, при котором сумма отдается не полностью, а делится на определенные части, и выплачивается в течение оговоренного времени между продавцом и покупателем.

В отличие от кредита или ипотеки, здесь не практикуется уплата процентной ставки, или предусмотрен значительно малый процент. Также не является обязательным условием оформление страховых взносов. Однако, помимо удобства, договор купли — продажи с рассрочкой платежа здесь достаточно специфический.

Подписывая соглашение, покупатель, как и продавец, могут столкнуться рядом проблем, о которых они даже не подозревают.

Поэтому при подписании документов требуется согласовать ответственность сторон, и внести этот пункт в содержание договора.

При неисполнении обязательств предусматривается размер неустойки (статьи №330-333 ГК РФ). Помимо этого, согласно закону, за нарушение сроков оплаты, продавец вправе требовать полного погашения задолженности.

Как оформить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа?

Зачастую рассрочка оформляется строительными компаниями и автомобильными салонами, с целью увеличения продаж и привлечением новых клиентов.

В этом случае частичная оплата является наиболее выгодным условием для покупателей, так как имущество является дорогостоящим, и далеко не каждый может себе позволить приобрести квартиру или машину.

 Подписывая такой договор, стороны обязуются выполнять требования: продавец должен предоставить необходимый товар, а покупатель своевременно вносить сумму рассрочки. При несоблюдении договоренности соглашение расторгается на законных основаниях, а правонарушитель привлекается к ответственности в судебном порядке.

Основное отличие обычного договора купли-продажи от договора купли-продажи с рассрочкой платежа в том, что стоимость выплачивается не сразу, а согласно условиям продавца.

Виды рассрочки платежа:

  • кратковременная отсрочка выплаты (от 3 до 12 месяцев);
  • долгосрочная возможность платежа (1 — 2 года);
  • рассрочка по соглашению сторон (предоставляется согласно договоренности и финансовому статусу покупателя);
  • ежемесячное внесение платежей без процентов (при этом, первоначальный взнос должен быть не менее 50% от стоимости покупки);
  • рассрочка с процентной ставкой (в случае предоставления рассрочки на длительное время).

К составлению договора требуется подходить предельно внимательно, так как любое упущение со стороны покупателя или продавца не освобождает сторон от ответственности. При заключении дорогостоящих сделок (от 500 тыс.

рублей), рекомендуется заверять договор у нотариуса. Соглашение о купле — продаже с отсрочкой платежа составляется в трех экземплярах.

При приобретении квартиры требуется регистрировать документ в Росреестре, а также заключать дополнительный акт приема — передачи.

Содержание договора купли — продажи недвижимости с рассрочкой платежа:

  • наименование соглашения;
  • ФИО сторон сделки;
  • предмет договора (подробное описание недвижимости);
  • условия заключения сделки;
  • обязанности сторон;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчета;
  • условия рассрочки;
    • дата ежемесячной оплаты;
    • размер;
  • ответственность сторон;
  • размер неустойки, в случае несоблюдения договоренности;
  • список прилагаемых документов;
  • дата и подписи сторон.

Скачайте образец соглашения здесь.

Условия и порядок внесения платежей

Приобретая квартиру в рассрочку, главным пунктом в договоре является условия и порядок внесения платежей. В основном, первоначальный взнос составляет от 20 до 50% стоимости квартиры. Оставшаяся сумма распределяется в равных долях на тот срок, который предусмотрен в соглашении.

Условия и порядок внесения платежей по договору купли — продажи недвижимости:

  1. При краткосрочном договоре (обычно до шести месяцев), покупатель ежемесячно вносит 1/6 оставшейся суммы задолженности;
  2. При долгосрочном варианте платежи растягиваются на более длительный срок, поэтому ежемесячные платежи может себе позволить любой среднестатистический гражданин.

Для того чтобы заключить договор, покупателю требуется подтвердить свою платежеспособность. В большинстве случаев предоставляется копия трудовой книжки и справка о заработной плате за последние 6 месяцев. В случае неофициального трудоустройства, понадобится выписка из лицевого счета в банке или справка о доходах.

Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Способы внесения оплаты в рассрочку:

  • перевод денежных средств на банковскую карту или счет продавца;
  • передача оплаты лично в строго установленный срок (при этом требуется составлять расписку);
  • оплата посредством почтового перевода;
  • через банковскую ячейку.

Квитанции и чеки требуется сохранить до того момента, пока оплата не будет внесена в полном размере, а договор купли — продажи с отсрочкой платежа не прекратит свое действие. В случае наличного расчета, необходимо потребовать расписку продавца в том, что денежные средства внесены в полном объеме и сторона не имеет претензий.

При заключении договора купли — продажи недвижимости с отсрочкой платежа, требуется обсудить всевозможные условия оплаты, чтобы обезопасить себя от рисков. В судебной практике встречаются случаи, когда в документе не оговорены точные сроки и суммы платежей, чем пользуются грамотные покупатели и избегают таким образом ответственности.

Также, в договоре купли — продажи с отсрочкой платежа требуется указать валюту. Согласно ГК РФ, сделка может осуществляться только в рублях.

Список документов

Для того чтобы оформить договор купли-продажи с отсрочкой платежа, требуется подробно обсудить условия совершения сделки между сторонами.

Предмет соглашения должен быть детально описан отдельным пунктом, с указанием фактического адреса недвижимости и технических характеристик (количество комнат, балконов, состояние ремонта, наличие проведённых коммунальных услуг, мебели в квартире и т.д).

Остальные положения в контракте определяются согласно необходимости. При отсутствии каких-либо требований в тексте, применяются нормы действующего законодательства РФ.

Договор купли — продажи с отсрочкой платежа, по содержанию, схож с соглашением о взятии кредита, или ипотеки. Оформляется документ в письменной форме, в произвольном порядке. Продавец недвижимости должен предоставить все необходимые документы, свидетельствующие о праве на реализацию.

После подписания договора купли-продажи с отсрочкой платежа, требуется зарегистрировать сделку в Росреестре. Сотрудники госорганов проверят подлинность бумаг и внесут данные в единый государственный учет. После, на недвижимость налагается обременение до момента полной выплаты задолженности.

По истечение времени, указанного в договоре, если стороны соблюдали условия сделки, квартиру необходимо снять с учета.

 Список документов для заключения сделки с недвижимостью:

  • удостоверение личности покупателя и продавца;
  • свидетельство права собственности на недвижимость;
  • технический паспорт на квартиру;
  • план-схема, домовая книга и другие важные документы на недвижимость;
  • справка о доходах за 6 месяцев;
  • договор купли — продажи с отсрочкой платежа;
  • договор предварительной оплаты (в размере 20-50% от стоимости недвижимости).

Требуется ли оформлять акт приема-передачи?

После государственной регистрации сделки в Росреестре, у покупателя возникает право собственности на квартиру юридически. Фактическая передача недвижимости осуществляется после подписания акта приёма — передачи.

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает исполнение обязательств между сторонами, в то время как договор купли-продажи считается намерением сторон совершить сделку.

Иными словами, передаточный акт является неотъемлемой частью соглашения о покупке недвижимости с отсрочкой платежа. Документ составляется в произвольной форме, подписывается сторонами и заверяется подписью ответственных лиц.

В некоторых регионах страны, без акта приёма — передачи невозможно зарегистрировать сделку в Росреесте.

Согласно законодательству РФ, до подписания передаточного акта продавец несёт ответственность за имущество, даже если в условиях договора прописано иное. В день оформления требуется детально осмотреть помещение на наличие дефектов и соответствие требованиям в соглашении о купле — продаже.

Продавец, в свою очередь, должен подтвердить фактическую передачу денег (первоначального взноса за квартиру). В дополнение к акту приема -передачи, стороны могут приложить расписку, в которой указана сумма полученных денежных средств цифрами и прописью.

Таким образом, стороны минимизируют всевозможные риски, а сделка купли — продажи недвижимости с рассрочкой платежа считается заключённой по всем требованиям законодательства.

Содержание передаточного акта:

  • паспортные данные сторон;
  • предмет сделки;
  • ссылка на договор купли-продажи недвижимости;
  • описание объекта;
  • список имущества (мебель, окна, двери, трубы, состояние ремонта и другое);
  • состояние объекта;
  • описание обнаруженных дефектов (если имеются), а также срок их устранения;
  • сумма переданных денежных средств;
  • претензии сторон;
  • дата, подписи.

Документ составляется в двух экземплярах и скрепляется с договором купли — продажи квартиры. Бумаги требуется хранить до того момента, пока стоимость недвижимости не будет оплачена полностью.

Скачайте образец акта приёма — передачи квартиры по договору купли-продажи с отсрочкой платежа здесь:

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-s-rassrochkoj-platezha.html

Особенности сделки купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. Как оформляется договор?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что это такое?

Рассрочка подразумевает поэтапную оплату квартиры равными суммами на протяжении определенного времени. Периодичность внесения средств, размер платежа и длительность периода рассрочки оговариваются в договоре. Это может быть помесячная, поквартальная и даже ежегодная оплата. Обычно рассрочка не подразумевает начисления процентов за пользование деньгами, но бывают и исключения.

Необходимые условия

Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:

  • Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
  • Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
  • Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.

Возможные способы

  1. С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
  2. С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
  3. Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

Оформление Договора купли-продажи квартиры в новостройке и на вторичном рынке имеет свои особенности.

Во вторичке

Оформление договора купли-продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами состоит из следующих этапов:

  1. Сбор документов:
    • Для продавца – паспорт, заверенное согласие супруга, документы на жилье, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
    • Для покупателя – паспорт и доверенность (при необходимости).
  2. Предварительное согласование условий договора (размер первоначального взноса, график внесения платежей, общий срок погашения).
  3. Подписание договора обеими сторонами.
  4. Регистрация в Росреестре сделки с обременением.

Следует особенно внимательно отнестись к тем пунктам договора, которые отражают условия поэтапной оплаты:

  1. Наличие и размер задатка. Обычно он не превышает 30% общей стоимости жилья.
  2. График платежей, общий срок погашения. Здесь необходимо отметить точную сумму и периодичность оплаты. Также не лишним будет прописать возможность досрочного погашения, если предусмотрено начисление процентов.
  3. Порядок начисления процентов. Ставка, периодичность, максимальный размер и порядок уплаты – иногда проценты вносятся отдельно от основного платежа.
  4. Реквизиты для внесения средств. При заключении сделки между физлицами это может быть банковская карта, расчетный счет или наличные.
  5. Ответственность сторон в случае неисполнения условий договора. Этот пункт в основном касается покупателей, т.к. финансовое положение может измениться и выплаты станут обременительны. Продавец вправе предусмотреть начисление пени за просрочку и обязанность сохранять жилье в допродажном виде до полного погашения его стоимости.

У застройщика в новостройке

При оформлении рассрочки на квартиру в новостройке, кроме всего перечисленного выше, необходимо проверить следующие документы продавца:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о регистрации.
  3. ИНН.
  4. Разрешение на строительство.
  5. Бухгалтерскую отчетность.
  6. Выписку из ЕГРЮЛ.
Читайте также:  Последствия лишения родительских прав

Если дом недостроен, оформляется не договор с рассрочкой, а ДДУ – договор долевого участия.

Необходимо ли нотариальное заверение?

Нотариальное заверение желательно, это обезопасит и продавца, и покупателя. За 3-5 тыс. руб. вы получите документ, оформленный по всем правилам.

Договор регистрируется в Росреестре с указанием обременения, которое снимается после полного погашения стоимости жилья.

Право собственности на жилье у покупателя возникает сразу после регистрации договора в Росреестре, но сделки с ним можно будет осуществлять только после внесения последнего платежа и снятия обременения. Пока жилье не выкуплено полностью, его нельзя продать, подарить и передать по наследству без согласия бывшего владельца.

Особенности и порядок расчета

Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.

Плюсы и минусы

Учитывая нестабильное состояние экономики, все меньшее количество покупателей недвижимости способно целиком оплатить ее стоимость. Рассрочка является гораздо более выгодным вариантом, чем кредит или ипотека.

Поэтапная оплата на протяжении длительного времени подходит любому покупателю, не желающему переплачивать проценты банку за кредит. Особенно этот способ актуален для молодых семей, а также тех, кто ожидает в скором времени крупное поступление денежных средств, чтобы закрыть график платежей.

Возможные риски и подводные камни

Оплата стоимости жилья, растянутая во времени, кроме положительных моментов несет в себе определенные риски.

Покупатель рискует прежде всего тем, что его доходы могут уменьшиться и платежи станут неподъемными, что в худшем случае приведет к потере и денег, и квартиры. Поэтому желательно составлять договор рассрочки, только если точно уверены в стабильности дохода, и не растягивать его надолго.

Кроме того, следует сохранять все квитанции об оплате во избежание споров с продавцом о размере уже выплаченной суммы.

Чтобы не возникло проблем со снятием обременения после исполнения условий договора, нужно заранее договориться с продавцом о сроках и ответственности.

При реализации

Чем длиннее срок, на который продавец предоставляет рассрочку при покупке недвижимости, тем больше рисков он несет – это и колебания курса рубля, и финансовая ситуация покупателя, и изменение цен на жилье.

Как же продать квартиру или иное жилье без риска? Чтобы максимально обезопасить себя, следует прописать в договоре необходимость содержать помещение в надлежащем виде (на случай расторжения договора и возврата квартиры продавцу), а также постараться не тратить сразу все полученные от покупателя деньги (по той же причине, ведь при расторжении договора деньги придется вернуть).

В чем отличия такой сделки от ипотеки?

Поэтапное внесение платежей для покупателя всегда намного выгоднее ипотеки. Экономия получается прежде всего за счет процентов, которые при оформлении рассрочки всегда намного ниже, чем у банков, или вообще отсутствуют. Кроме того, удается сэкономить средства на страховке и банковской комиссии, время – на проверке благонадежности покупателя.

Вариант внесения оплаты при покупке недвижимости равными суммами в течение продолжительного времени является выгодным, прежде всего, для покупателя. Продавцы охотно идут на подобную сделку в случае срочного отъезда (для физлиц) либо в самом начале строительства жилья (в случае продажи по ДДУ).

От того, насколько подробно будут прописаны в договоре все нюансы сделки, зависит благополучное исполнение сторонами своих обязанностей.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/poryadok-raschetov/s-rassrochkoy-platezha.html

Как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа — рекомендации, образец документа

Покупка квартиры в рассрочку может быть очень выгодной. В основном такие предложения встречаются на первичном рынке, но иногда рассрочка практикуется и со вторичным жильем.

Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой нужно знать риски подобных сделок и заранее предусмотреть варианты, как их можно минимизировать.

В данной статье описано как грамотно заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, разработаны рекомендации и представлен соответствующий образец документа.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что это такое?

Рассрочка – поэтапная оплата стоимости квартиры равными платежами. График внесения денег предусмотрен в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении к нему. Он может предусматривать помесячную, поквартальную или ежегодную оплату части стоимости с начислением процентов или просто равными платежами.

Рассрочка при оплате стоимости помогает:

  • снизить расходы при заключении договора;
  • поэтапно проводить оплату, без серьезной нагрузки на семейный бюджет;
  • приобрести качественное жилье, на которое пока нет полной суммы его стоимости.

Важно! До внесения последнего платежа по графику рассрочки квартира не может быть продана, подарена или передана в наследство без согласия бывшего владельца. В выписке из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности), ставится отметка об обременении, поэтому любая сделка будет заблокирована.

Это не очень удобный вариант для инвесторов, которым требуется ликвидность их объекта инвестиций, но для обычных покупателей в этом нет никакой проблемы.

В каких случаях возможно заключение?

В основном рассрочка оформляется при покупке квартиры у застройщика при оформлении ДДУ (договора долевого участия в строительстве). Это делается, чтобы привлечь как можно больше покупателей и быстрей распродать все квартиры еще на стадии котлована.

После введения дома в эксплуатацию, когда дом уже поставлен на кадастровый учет, рассрочка оформляется редко. Например, если не был распродан ряд квартир и на них нет спроса, то застройщик может предложить потенциальным покупателям заключить договор купли-продажи на выгодных условиях рассрочки.

На вторичном рынке рассрочку чаще всего оформляют при сделках купли-продажи между родственниками, друзьями, коллегами.

Самый распространенный вариант: один из родственников уезжает на ПМЖ в другую страну и оформляет купчую с рассрочкой на кого-то из членов своей семьи.

Это своеобразный жест доброй воли, поскольку поэтапная оплата менее выгодна, чем получение 100% стоимости квартиры.

Кому подходит такой вариант?

Подойдет такой вариант и тем, кто в будущем планирует продать какой-то актив (другую квартиру, машину и пр.) и за счет этих средств оплатить купленную недвижимость.

Виды рассроченной оплаты при покупке недвижимости

Основные виды рассрочки: процентная и беспроцентная, с начальным взносом (задатком) или без него. Различают также краткосрочные и долгосрочные графики оплаты.

Важно! Условия рассрочки должны быть обязательно прописаны в договоре или дополнении к нему.

Рассмотрим основные варианты оплаты с рассрочкой подробнее.

  1. Задаток и выплата остатка. Размер задатка, который передается еще до оформления купчей, определяется по соглашению сторон. Это может быть 10% или 30%, все зависит от достигнутого компромисса.

    Для оформления задатка подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается внесенная сумма, а также все основные условия будущего основного договора. Далее остаток вносится в соответствии с графиком платежей, установленным соглашением в четко оговоренные даты. Если покупатель отказывается от сделки, то задаток не возвращается.

  2. Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов. Если предусмотрена процентная рассрочка, то в договоре указывается процентная ставка, а также полная сумма платежа с учетом «тела» задолженности и процентов.

    Размер ставки определяется ключевой ставкой Банка России или договором. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом (ст. 395 ГК РФ).

  3. Ежемесячные платежи без внесения задатка. Редко, но все же иногда случается вариант рассрочки вообще без задатка. Например, на рынке Москвы его практикуют всего несколько застройщиков социального жилья.

    В этом случае стоимость квартиры делится на равные части, которые покупатель должен будет оплачивать с процентами или без них в оговоренные сроки. Это вариант очень выгоден покупателю, но нужно изучать договор на предмет скрытых «ловушек» и подвохов.

Как оформить сделку между физическими лицами?

Справка! Для составления купчей проще всего обратиться к нотариусу. Его услуги обойдутся не более 5-8 тыс. рублей, но зато вы получите нотариально заверенный договор с соблюдением всех формальностей.

Для оформления договора необходимо проделать следующие шаги:

  1. Собрать пакет документов для сделки (паспорт, свидетельство о браке, согласие супруги (а), выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженности и пр.).
  2. Заранее оговорить с покупателем график платежей, размер задатка, наличие или отсутствие процентов.
  3. Согласовать текст договора купли-продажи и графика платежей.
  4. Подписать договор купли-продажи квартиры в рассрочку.
  5. Зарегистрировать купчую в Росреестре с учетом обременения (о договоре купли-продажи квартиры с обременением мы писали тут).

В договоре должны быть указаны контакты физлиц, а также их паспортные данные. Для перечисления денег указывается также номер счета продавца в банке или другой способ передачи средств. График платежей прописывается с указанием суммы (в цифрах и прописью), а также даты внесения.

Все существенные условия (описание предмета договора, цена, сроки оплаты в рассрочку) должны быть отражены. Не менее важно также прописать ответственность сторон в случае срыва графика, а также возможность досрочного расторжения договора.

Условия

Основные условия рассрочки указываются обычно в самом договоре купли-продажи. Обязательно фиксируется полная стоимость квартиры и описывается, какая часть уже была погашена, а какую надлежит оплатить равными платежами в определенные сроки.

Основные условия приобретения квартиры в рассрочку:

  • задаток (от 0% до 50%);
  • ежемесячные или ежеквартальные платежи в соответствии с графиком;
  • возможность досрочного погашения;
  • срок погашения от 3 месяцев до 10-12 лет.

В договоре делается отметка о том, что финансовых претензий по поводу графика платежей и указанных сумм, стороны друг к другу не имеют.

Внимание! Каждый факт оплаты подтверждается заявлением продавца о получении им соответствующей суммы денежных средств, если иное не предусмотрено в договоре.

Изучим самые важные пункты договора.

  1. Порядок оплаты. Расчеты между покупателем и продавцом регулируются ст. 485, 486, 487 и 488 ГК РФ. Оплата производится на банковский счет, в кассу (если речь идет о застройщике), а также наличными из рук в руки. Если платежи перестают вноситься, то по условиям Гражданского кодекса, продавец вправе требовать возврата квартиры.
  2. Ответственность. В случаях просрочки наступает также ответственность для покупателя. Согласно ст. 395 ГК РФ возможно начисление пени, которая обычно оговаривается договором. Если убытки, причиненные продавцу, превышают сумму процентов, то он может требовать их возмещения в части, превышающей эту сумму.

Если договор купли-продажи с рассрочкой оформлен на несколько человек, то исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных от расчетов с бывшим владельцем квартиры (ст.325 ГК РФ).

Индексации платежей можно требовать только в том случае, если они идут на содержание гражданина, в том числе в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, либо по договору пожизненного содержания (ст. 314 ГК РФ). В остальных случаях повышение размера платежей в одностороннем порядке невозможно.

Необходимые документы

  • От продавца потребуется его правоустанавливающие документы на жилье, выписку из домовой книги о прописанных лицах, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  • Если продавцом выступает застройщик, то проверяются еще устав, свидетельство о госрегистрации компании, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ.
  • О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, написано тут.

Когда возникает право собственности?

Право собственности на квартиру возникает после государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре, то есть появления электронной записи о новом собственнике. До погашения всей суммы задолженности квартира будет находиться под обременением, но ее собственником все равно будет числиться покупатель.

Подводные камни

Рассрочка может обернуться серьезной проблемой, если плательщик потеряет работу либо заболеет на долгий срок и перестанет оплачивать свои платежи. В этом случае начнет начисляться пеня, штрафы, а спустя 2-3 месяца, в зависимости от условий договора, продавец квартиры вправе требовать досрочного расторжения соглашения.

Риски покупателя

Подводные камни сделки для покупателя:

  • возможность изменения дохода в худшую сторону;
  • отказ продавца от снятия обременения после полной оплаты купли-продажи квартиры;
  • оспаривание факта погашения задолженности.

Важно! Чтобы минимизировать риски необходимо очень внимательно оформлять договор купли-продажи. Если вы не уверены в своих доходах на ближайшие годы, то не стоит оформлять короткий договор с крупными суммами оплаты.

Читайте также:  Кабальная сделка: понятие, признаки

При оформлении договора с продавцом-физлицом могут также возникнуть проблемы с нежеланием снимать обременение с квартиры.

Он может уехать или быть недоступным для звонков, и вопрос снятия запрета на продажу может просто «подвиснуть».

Нужно четко оговорить с ним сроки визита в Росреестр после полной оплаты договора, а также необходимость быть в этот период в стране либо передать свои права представителю.

Для того, чтобы заблокировать возможность оспаривания погашения необходимо сохранять все квитанции об оплате и ни в коем случае не осуществлять передачу денег из рук в руки без оформления расписки.

Опасности для продавца

Существует риск и для продавца, который соглашается на поэтапную оплату стоимости квартиры.

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

  • неплатежи покупателя;
  • постоянные просрочки по договору;
  • необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;
  • возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру.

Если взаимоотношения длились уже несколько лет, то ранее полученные деньги вполне могли бы быть потраченными.

Чтобы избежать таких случаев не стоит сразу тратить средства, которые были получены до полной оплаты договора.

Не желательно также прописывать длительный график внесения платежей на 10-15 лет, так как это всегда повышает риски неплатежей. В самом договоре купли-продажи можно предусмотреть пункт, согласно которому покупатель обязан содержать квартиру в чистоте и проводить текущий ремонт до полного погашения суммы рассрочки.

Чем такая сделка отличается от ипотеки?

От ипотеки рассрочка отличается по целому ряду пунктов. Далеко не каждая рассрочка выдается под процент, а ипотека всегда подразумевает наличие кредитной ставки. В отличие от банка, продавец квартиры в рассрочку может не требовать оформлять договор страхования, а также жизни покупателя.

Это существенно снижает расходы, особенно если добавить к этому отсутствие банковской комиссии и других платежей. Застройщик или другая сторона по договору не проверяет финансовую состоятельность покупателя. Банк же тратит на это не менее недели, подключая к мини-расследованию бюро кредитной истории и службу безопасности.

Справка!

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/v-rassrochku.html

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Beliakina Ekaterina/Fotolia

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя.

Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности.

Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же.

Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника.

А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья.

Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Альтернативная сделка: как это работает?

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются.

При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто.

Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку.

В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

  • в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
  • при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
  • в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

  • общая стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
  • количество платежей;
  • дату и порядок внесения платежей;
  • срок полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просроченные платежи;
  • порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
  • указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу.

В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды.

Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора.

Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать.

Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д.

Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

  • суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
  • суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
  • суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим.

Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств.

Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег.

Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам.

Читайте также:  Как оформить получение детского пособия?

Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств.

И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

  • «Метриум Групп»
  • Не пропустите:
  • Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?
  • Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
  • Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?
  • Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/suschestvuet_li_rassrochka_mezhdu_chastnymi_litsami/5813

Возможна ли продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами? Как происходит оформление и выплаты?

Денег на покупку жилья хватает не всегда и тогда приходится обращаться в кредитную организацию. Но за пользование ее материальными средствами надо платить высокий процент. Избежать этого поможет покупка жилья в рассрочку по договору купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое рассрочка при купле-продаже квартиры?

Покупка в рассрочку — что это значит? Данный вид рассрочки предусматривает ежемесячные, поквартальные, ежегодные выплаты с процентами или просто внесение денег равными частями в пользу продавца недвижимости.

График регулярности оплат прописывается в договоре купли-продажи.

Рассрочка на квартиру помогает купить желаемую жилплощадь, даже если на нее нет пока всей суммы, а также уменьшает степень нагрузки на бюджет семьи за счет поэтапности взносов.

Внимание! До момента внесения последней оплаты по рассрочке, покупатель законодательно не имеет права дарить, продавать или передавать квартиру без ведома продавца. Эти сделки будут заблокированы пометкой об обременении, проставленной в выписке из ЕГРН.

Основными отличиями рассрочки от ипотеки являются:

  • рассрочка может быть беспроцентная, ипотека же всегда имеет кредитную ставку;
  • при ипотеке банк требует оформления договора страхования и уплаты банковских комиссий за манипуляции, при рассрочке же на этом можно сэкономить;
  • обращение за ипотекой влечет за собой проверку платежеспособности гражданина, на что может уйти целая неделя, при договоренности о рассрочке этого не требуется.

В каких случаях возможно заключение?

Чаще всего рассрочку дают застройщики еще на этапе “котлована”. Это делается для скорейшего привлечения денег в стройку. Также договор покупки с поэтапными выплатами используется, когда квартира в новостройке “залежалась” и ее надо побыстрее продать.

На вторичном же рынке договор купли-продажи с рассрочкой встретить можно крайне редко. Чаще всего она допустима лишь между близко знакомыми людьми, доверяющими друг другу.

Опираясь на статьи 454 и 488 ГК РФ, можно сказать, что законом не запрещено проводит сделки купли-продажи между гражданами, используя в качестве получения денег рассрочку. Другое дело, что не каждый собственник захочет ждать годами денег за имущество, да еще и рисковать.

Когда это может потребоваться?

На практике все же встречаются ситуации, при которых оптимальным вариантом для покупателя и продавца станет именно рассрочка:

  1. У продавца долгое время не получается избавиться от квартиры, а у появившегося покупателя нет денег на полное возмещение запрашиваемой суммы. В этой ситуации, составив договор с рассрочкой, оба гражданина останутся в плюсе.
  2. Квартирой владеют два родственника, один из которых хочет продать свою часть по рыночной цене. Они могут также договориться на рассрочку, например, на 11 месяцев, и один другому частями возместит всю стоимость доли, а затем она полностью перейдет во владение покупающего.

Какие условия должны соблюдаться для этого?

Для того чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры по рассрочке должен соблюдаться ряд условий:

  • подписан предварительный договор купли-продажи;
  • покупателем внесена первоначальная сумма равная, как правило, 50% общей стоимости и составлено соглашение о задатке;
  • подписан основной договор купли-продажи;
  • сделка оформлена в Росреестре, и на квартиру наложено обременение.

Важно. До снятия обременения, покупатель не имеет права продавать, передавать или дарить квартиру.

На практике используется три варианта рассрочки, применяемых при продаже квартиры.

Задаток и выплата остатка

Размер задатка варьирует от 10 до 50% и зависит от договоренности:

  1. Перед получением задатка подписывается предварительный договор с конкретным указанием его размера и остальными условиями сделки.
  2. Далее остаток стоимости будет вноситься частями в оговоренные сроки. При отказе покупателя от сделки, задаток возвращен не будет.

Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов хозяину

Если стороны заключили соглашение при условии, что рассрочка будет с начислением процентов, то в договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость, состоящая из остатка и суммы начисленных процентов. Размер процентной ставки можно установить как в Банке РФ или на свое усмотрение.

Ежемесячные платежи без внесения предоплаты

Этот вариант крайне редко используется и то только продавцами-застройщиками социального жилья. В данном случае вся сумма за жилье по договору делится на равные доли, которые покупателю нужно вносить в определенные сроки с процентом или без такового. Однако, несмотря на внешнюю выгодность сделки, следует внимательно изучить договор, возможно, найдутся скрытые подводные камни и уловки.

Как оформить сделку между физическими лицами: пошаговая инструкция

Перед началом оформления договора покупки между физическими лицами, стоит обратиться к нотариусу, особенно актуальна его помощь будет в составлении договора. Но при отсутствии денег на его услуги, можно воспользоваться следующей инструкцией:

  1. Сторонами обсуждаются и согласовываются условия сделки, дата и место ее проведения.
  2. Составляется и подписывается предварительный договор с внесением аванса или задатка. Примечание: аванс можно вернуть, а задаток нет. Подробнее о том, в чем различие аванса, задатка и залога при покупке квартиры, мы рассказывали здесь.
  3. Продавцом собирается вся нужная документация.
  4. Подписывается окончательный договор купли-продажи с указанием дополнительных условий.
  5. Обе стороны отправляются в Росреестр или местный МФЦ с пакетом бумаг для перерегистрации прав собственности в пользу покупателя, но с наложением временного обременения в пользу продавца.
  6. В течение недели документация в Росреестре проверяется, а затем, в назначенный день, покупатель идет забирать выписку из ЕГРН (с 2017г. выдается вместо свидетельства о праве собственности).

Важно. Как только продавец получил конечный взнос от покупателя, то сразу может отправляться в Росреестр для снятия обременения.

К договору купли продажи с рассрочкой подготавливается пакет документации:

  • выписку из домовой книги;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • технический план объекта недвижимости;
  • удостоверения личности обеих сторон сделки, либо нотариально заверенная доверенность;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • заявление от покупателя и продавца о госрегистрации передачи прав собственности на квартиру;
  • чек, доказывающий оплату госпошлины.

В случае, когда продавец – застройщик, на проверку еще предоставляются его Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации. Также, к договору купли-продажи также должен прилагаться передаточный акт с рассрочкой платежа.

Особенности составления договора

Договор по купле-продаже недвижимости, предполагающий оплату в форме рассрочки, имеет больше особенностей, в отличии от такового с единовременной платой. Нюансы и обязательные пункты при составлении такого договора:

  1. составляется в письменном виде с подписью сторон (ст. 550 ГК РФ);
  2. вписываются ФИО участников сделки, паспортные данные, сведения о наличии расписки на получение задатка;
  3. в качестве предмета договора указывается квартира, а также ее точный адрес нахождения, количество комнат, этажность, площадь жилая и общая, то есть полные идентификационные данные (ст. 554 ГК РФ);
  4. прописываются условия, указанные в ранее подписанном передаточном акте, при нарушении которых, продавец или покупатель автоматически отказываются от своих обязанностей в данной сделке (ст. 556 ГК РФ);
  5. указывается полная стоимость квартиры, включающая по умолчанию и цену земельного участка, а также процентная ставка, если о ней была договоренность;
  6. перечисляются все граждане, прописанные и имеющие право проживать в помещении, если есть такие (ст. 558 ГК РФ);
  7. четко указывается вид расчета (наличный, безналичный), сроки, порядок внесения оплаты, возможность досрочного погашения рассрочки, а также размер ежемесячно вносимой платы (ст. 489 ГК РФ);
  8. вписываются данные о регистрации сделки в уполномоченных органах (ст. 551 ГК РФ) с указанием всех установленных подробностей о состоянии квартиры, наличии или отсутствии лиц, на нее претендующих;
  9. проставляется дата перехода квартиры в собственность покупателя;
  10. вносятся данные об ответственности сторон.

В договоре помимо сторон сделки должен поставить свою подпись и нотариус, если он участвовал в процессе.

Внимание! Согласно ст. 489 ГК РФ, при нерегулярности выплат со стороны покупателя, продавец вправе затребовать возврата квартиры, но только если еще не проплачена половина ее стоимости.

Продавец со своей стороны может внести дополнительные пункты о размере процентов или штрафных санкций за несвоевременное внесение денег покупателем.

А также о том, что квартира будет передана только после получения последней выплаты по рассрочке.

Еще стоит указать, что квартира должна содержаться в чистоте и порядке, без порчи ремонта, на случай ее возврата из-за неплатежеспособности приобретателя.

Когда возникает право собственности?

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации договора в Росреестре. Но, несмотря на то, что числиться собственником будет покупатель, квартира все равно будет находиться под обременением до окончания выплат.

Особенности налогообложения

При предоставлении рассрочки сроком, превышающим 1 год, продавцу придется в налоговую подавать декларацию за пару лет. От уплаты же НДФЛ, согласно ст. 217.1 п. 2, продавец освобождается, если до этого он владел квартирой 3 года и более, а получена она по договору дарения или наследования от близкого родственника.

Если квартира была в собственности менее допустимого срока, то НДФЛ нужно будет уплатить. Согласно ст. 21 п. 1 пп. 4 НК РФ, по данному налогу можно получить отсрочку или налоговый кредит. Допускается такая рассрочка только при наличии веских оснований, с последующей поэтапной или единовременной оплатой долга (ст. 64 п. 1 НК РФ).

Плюсы и минусы

Для покупателя явными плюсами является:

  • выплата всей стоимости частями;
  • отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
  • возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
  • отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
  • наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.

Минусы:

  • за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
  • при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.

Плюсы продавца:

  • возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
  • дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.

Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.

Риски и подводные камни, пути обхода

Для покупателя

Какие риски могут быть для покупателя при покупке квартиры у физического лица? Основными рисками являются:

  • незапланированное уменьшение дохода;
  • непризнание продавцом факта оплат;
  • отказ от отмены обременения после погашения рассрочки.

Пути обхода:

  1. при отсутствии уверенности в хорошем заработке, не нужно соглашаться на договор с коротким сроком рассрочки и большими суммами;
  2. для подтверждения оплаты надо сохранять банковские квитанции, а за деньги, переданные из рук в руки, брать расписки и сохранять их;
  3. для своевременного снятия обременения, следует заранее договориться с продавцом о встрече в Росреестре.

Для продавца

Риски:

  • неплатежеспособность покупателя и просрочки;
  • надобность в расторжении договора и возврат денег, которые уже могут быть истрачены;
  • возврат квартиры в ненадлежащем виде.

Пути предотвращения рисков:

  1. сохранение получаемых за квартиру средств до момента окончания договора;
  2. установление коротких сроков рассрочки, желательно в пределах одного года;
  3. включение пункта в договор об обязательном сохранении чистоты, порядка и ремонта до момента окончательной передачи квартиры в собственность покупающего.

Найти продавца квартиры на вторичном рынке, согласного на рассрочку, практически нереально. Однако если такого все же удалось найти, стоит нанять грамотного юриста для составления договора и ведения сделки, во избежание обмана.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/peredacha-deneg/v-rassrochku.html

Ссылка на основную публикацию